Afin d’éviter les litiges et récupérer votre dépôt de garantie au départ du logement, l’étape à ne pas négliger est l’état des lieux. En effet, il permet de vérifier l’état du logement à l’entrée et à la sortie. En cas de dégradation locative constatée, votre responsabilité peut être engagée. Alors, comment éviter les mauvaises surprises liées à l’état des lieux ? Nos conseils !

État des lieux : quelles sont les obligations ?

Avant de vous livrer des conseils pour éviter les litiges, faisons d’abord le point sur la réglementation liée à l’état des lieux.

Conformément à la loi du 6 juillet 1989, l’état des lieux est un document obligatoire. Il permet de faciliter les rapports entre le bailleur et le locataire, de se protéger en cas de désaccord, mais aussi de déterminer la responsabilité du locataire ou du propriétaire. Par conséquent, il doit être réalisé avec précision à l’entrée et à la sortie du logement.

En outre, la loi Alur est venue renforcer la réglementation liée à l’état des lieux en rendant obligatoire un formalisme précis :

• L’état des lieux doit être écrit sous format papier ou électronique 
• Daté et signé par toutes les parties (locataire, propriétaire, mandataire ou les représentants)

• La date
• L’adresse du logement
• L’identité des parties (locataire et propriétaire) et l’adresse
• La description précise du logement et de son état
• Le relevé des compteurs
• Le détail des clés remises
• Un inventaire du mobilier en cas de location meublée    

Bon à savoir : Vous pouvez émettre des réserves lors de l’état des lieux, notamment lorsqu’il n’est pas possible de vérifier les équipements comme le chauffage, par exemple. De plus, vous avez 10 jours après l’entrée dans le logement pour demander une rectification de l’état des lieux dans le cas où vous avez relevé des dysfonctionnements.

Quelles sont les précautions à prendre lors de l’état des lieux ?

Pour éviter les litiges et récupérer votre dépôt de garantie lors de votre départ du logement, quelques précautions sont à prendre le jour de l’état des lieux, mais aussi pendant la durée de la location.

Prendre des photos lors de l’état des lieux

Prendre des photos pendant l’état des lieux d’entrée et de sortie permet d’avoir une preuve concrète en cas de problème. Mais attention, pour être valables elles doivent être jointes à l’état des lieux.

En outre, elles doivent être datées et signées par toutes les parties. Pensez aussi à photographier les clés à l’entrée dans le logement et à annexer le document à l’état des lieux.

Procéder aux réparations locatives pendant la location

Afin de récupérer le dépôt de garantie et éviter les litiges en fin de bail, vous devez prendre connaissance de la liste des réparations locatives annexée au bail conformément au Décret n°87-712 du 26 août 1987.

En effet, propriétaire comme locataire ont des obligations pendant la durée du bail. En tant que locataire vous devez entretenir le logement et procéder à de menues réparations tout au long du bail. Par exemple, refaire les joints d’étanchéité de la baignoire ou encore souscrire un contrat d’entretien pour la climatisation.

Prendre connaissance de vos obligations vous évitera de mauvaises surprises lors de l’état des lieux de sortie.

Annexer une grille de vétusté

Bien qu’il n’existe pas de grille de vétusté précise, il est possible d’utiliser les grilles établies par les organismes HLM.

En effet, une grille de vétusté permet de préciser pour chaque équipement la durée de vie, la franchise applicable, le taux d’usure de l’équipement ainsi que la part résiduelle des frais de réparation qui pourrait être éventuellement imputable au locataire.

Par conséquent, elle permet de compenser le côté subjectif de la vétusté en se basant sur des critères définis lors de l’état des lieux d’entrée. Ce qui permet ainsi de limiter les litiges lors de la restitution du dépôt de garantie.

Préparer le logement en vue de l’état des lieux de sortie

Dernier conseil, mais pas des moindres ! En effet, vous devez préparer votre logement et vérifier que vous avez procédé à toutes les réparations locatives avant le jour J.

Aussi, avant l’état des lieux de sortie vous devez bien entendu réaliser un ménage complet, mais aussi vérifier que vous avez rebouché les trous, procédé à la réfection des joints d’étanchéité, fixé les prises, changé les ampoules défectueuses ou encore tondu la pelouse.

En résumé, il est donc important que le propriétaire ne puisse pas relever de dégradations éventuelles. Pour rappel, l’usure normale et la vétusté des équipements ne peuvent pas vous être reprochées ! Seules les dégradations liées à un usage anormal ou aux réparations locatives non réalisées peuvent être retenues contre le locataire.

Bon à savoir : le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois après l’état des lieux de sortie ou deux mois en cas de retenues sur son montant. À noter que le propriétaire doit pouvoir les justifier.

État des lieux : que faire en cas de litige ?

Malgré nos conseils, vous êtes en désaccord avec le propriétaire. Dans ce cas, vous pouvez demander l’intervention d’un huissier pour effectuer un état des lieux contradictoire.

Mais si le désaccord persiste, alors il convient de saisir la commission départementale de conciliation (CDC) habilitée à gérer les conflits liés aux relations entre propriétaire et locataire. Ainsi, ils peuvent aider les parties à trouver une solution amiable. À noter que cette étape est obligatoire avant d’intenter une action en justice.

Bon à savoir : en l’absence d’état des lieux, le logement est considéré en bon état et doit donc être rendu dans les mêmes conditions conformément à l’article 1731 du Code Civil. Alors pour éviter tout malentendu, il est primordial de ne pas négliger l’importance de l’état des lieux !