Les revenus locatifs doivent être déclarés en même temps que votre déclaration de revenus annuelle. Néanmoins, les modalités de déclaration sont différentes selon que vous louez un logement vide ou meublé. D’autre part, plusieurs régimes fiscaux s’offrent à vous. Alors, comment déclarer vos revenus locatifs ? On vous explique !

Déclaration d'impôts et revenus fonciers : Comment ça marche ?

Les revenus fonciers correspondent aux recettes locatives des locations vides ou issues de vos placements en SCPI ou SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés.   

Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif des impôts sur le revenu auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Quel régime fiscal pour les revenus fonciers ? 

Afin de déclarer vos revenus fonciers, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux, à savoir :

• Le régime micro-foncier : Cette option est automatique si vos revenus fonciers n'excèdent pas 15 000 € par an. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement de 30% sur vos revenus fonciers bruts. Par exemple, si vous percevez 10 000 € de revenus fonciers, vous serez donc imposé sur 7 000 €.
• Le régime réel : Si vos revenus sont supérieurs à 15 000 €, le régime réel s’applique d’office. Avec le régime réel, vous pouvez déduire les charges de vos revenus et potentiellement créer un déficit foncier lorsque vos frais sont supérieurs à vos loyers. Concrètement, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € par an sur vos revenus globaux. Attention les intérêts d’emprunt sont déductibles uniquement des revenus fonciers.

À noter que si vous optez pour le régime réel, cette option est irrévocable pendant 3 ans. C’est pourquoi il est judicieux de réaliser une simulation afin d’opter pour le régime le plus avantageux pour votre situation.

Comment déclarer les revenus fonciers issus d'une location vide ? 

La déclaration des revenus fonciers va dépendre de votre régime fiscal : micro fonciers ou réel !

Déclarer ses revenus fonciers avec le régime micro-foncier

Le micro-foncier vous permet de déclarer vos revenus fonciers simplement. En effet, il vous suffit de reporter vos revenus locatifs de l’année, charges non comprises, dans la case 4BE du formulaire 2042. 

Déclarer ses revenus fonciers avec le régime réel

Comme nous l’avons vu, le régime réel permet de déduire les charges de vos revenus locatifs.   

Vous devez remplir dans un premier temps le formulaire 2044. Vous indiquez les recettes (lignes 210 à 215) et le détail des charges (lignes 221 à 240).   

À noter que les revenus locatifs doivent être indiqués sans les provisions charges locatives. En effet, les dépenses locatives ne sont pas déductibles des revenus fonciers. En parallèle, les provisions pour charges payées par le locataire ne sont pas imposables en ligne 211.   

Par la suite, vous devez reporter vos bénéfices ou déficits au formulaire 2042 :

• Case 4BA : Vous devez reporter le montant des revenus imposables obtenus ligne 420 du formulaire 2044, lorsqu’il s’agit de bénéfices.
• Case 4BB - 4BC- 4BD : Vous devez reporter le ou les montants obtenus lors du calcul du déficit.

Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ? 

L’avantage du régime réel réside dans la possibilité de déduire toutes les charges liées à votre investissement locatif et potentiellement créer un déficit foncier.   

La liste des dépenses déductibles est encadrée par l’article 31 du Code général des impôts et comprend entre autres :

• Les frais d’administration et de gestion comme les honoraires d’agence par exemple ; 
• Les indemnités d’éviction ou frais de relogement. Cela peut être des frais qui correspondent à une procédure de congé ou encore à un sinistre intervenu dans l’immeuble ; 
• Les charges non récupérées auprès du locataire à son départ du logement ; 
• Les dépenses de travaux de réparation et d’entretien ainsi que les dépenses d’amélioration ; 
• La taxe foncière hors taxe d’ordures ménagères ; 
• Les primes d’assurance comme l’assurance loyers impayés ou encore propriétaire non occupant ; 
• Les provisions pour charges de copropriété et les régularisations de charges ; 
• Les intérêts et frais d’emprunt.
  

LMNP et revenus locatifs : Comment ça marche ? 

Les revenus locatifs issus des locations meublées sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les bénéfices sont soumis au barème progressif des impôts sur le revenu auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2%.   

Là aussi, il vous est possible de choisir entre deux régimes fiscaux :

• Le micro BIC : Le régime micro BIC s’applique si vos recettes locatives sont inférieures à 72 600 € par an. Dans ce cas, le bénéfice issu de votre location meublée est égal au loyer annuel, charges comprises. Le fisc appliquera automatiquement un abattement forfaitaire de 50%, avec un abattement minimum de 305 € quel que soit le montant des recettes locatives perçues.
• Le régime réel simplifié : Ce régime est automatique dès lors que vos recettes locatives dépassent 72 600 € par an. Il permet de déduire toutes les charges, mais également d’amortir les biens mobiliers et immobiliers.   

Bon à savoir : Au-delà de 818 000 €, vous devez déclarer vos revenus au régime réel normal 

LMNP : comment déclarer les revenus au régime Micro BIC ? 

En micro BIC, il vous suffit de remplir le formulaire N°2042 C-PRO et de reporter le montant de vos recettes locatives annuelles en case 5ND.   

Le fisc appliquera automatiquement l’abattement de 50%.

LMNP : Comment déclarer les revenus au régime réel simplifié ? 

Le bénéfice taxable correspond à la différence entre votre recette locative annuelle, provisions sur charges comprises, et les charges et amortissements déductibles.   

En effet, le régime réel simplifié permet de déduire les charges suivantes :

• Les factures d’entretien et de réparations 
• La taxe foncière 
• Les frais d’assurance 
• Les frais de gestion et honoraires de l’expert-comptable
• Les frais de procédure en cas de litige avec un locataire 
• Les abonnements et consommations inclus dans les provisions sur charges 
• Les intérêts de l’emprunt majorés des frais de dossier et de constitution des garanties et prime d’assurance

L’amortissement en LMNP correspond à la perte de valeur du bien sur l’année. Concrètement, il est possible d’étaler le coût du bien sur la durée de location prévue. En ce sens, le régime réel simplifié permet souvent d'optimiser sa fiscalité. Généralement le montant des charges et des amortissements déductibles est supérieur à 50% des recettes annuelles.  

Bon à savoir : Pour bénéficier de la déduction de certaines charges et amortissement, le bien doit être inscrit à l’actif du bilan. Pour cela, le bien loué doit être inscrit sur le tableau des immobilisations et amortissement de l’annexe n°2033 C.    

Toutefois, les obligations déclaratives et comptables restent complexes en LMNP.

En effet, la déclaration de revenus au régime réel simplifiée demande de remplir plusieurs documents à savoir :

• Le formulaire 2031 afin de déclarer les bénéfices taxables. 
• Le formulaire 2033 et ses annexes permettant de déclarer : 
  - Le bilan comptable simplifié de votre activité de location (2033-A)
  - Le compte de résultat simplifié (2033-B)
  - Un tableau avec les immobilisations, les amortissements, les plus-         values et moins-values (2033-C) 
  - Un relevé des provisions, amortissements dérogatoires et déficits           reportables (2033-D)
  - La détermination de la valeur ajoutée (2033-E)
• Le formulaire 2042 C Pro dans lequel reporter les bénéfices imposables ou les déficits comme suit : 
  - Bénéfice et adhérent à un OGA : 5 NA
  - Bénéfices et non adhérent à un OGA : 5 NK
  - Déficit et adhérent à un OGA : 5 NY 
  - Déficit et non adhérent à un OGA : 5 NZ

Lorsque vous optez pour le régime réel en LMNP, il est conseillé d’être accompagné par des professionnels. Ainsi, les OGA sont des organismes de gestion agréés par l’administration fiscale. Ils permettent de bénéficier d’avantages fiscaux, mais surtout ils vous accompagnent sur la gestion, la comptabilité et la fiscalité du statut LMNP.